Капитальный ремонт: что делать и кто виноват?

Государство обязало более 90% собственников многоквартирных домов платить дополнительный взнос за капитальный ремонт. С большой вероятностью вы входите в эти 90% собственников, и, скорее всего, этот «налог» вас не сильно радует. Из этой статьи вы узнаете, почему сборы за капитальный ремонт не улучшат состояние вашего дома и что с этим можно сделать.

Немного цифр и статистики

Чтобы не рассуждать абстрактно, мы собрали данные о формах управления в многоквартирных домах на сайте ГИС ЖКХ и выяснили, что на сегодняшний день более 10 миллионов (а если точнее, то 10 134 802) объектов жилой недвижимости обязаны платить ежемесячные взносы за капитальный ремонт. И из этих 10 миллионов лишь 473 427 домов находятся под управлением ТСЖ, ЖСК и управляющих организаций (УО).

Вы спросите: «Ну и что? Какая разница?» Дело в том, что собственники домов под руководством ТСЖ, ЖСК и УО могут самостоятельно организовать капитальный ремонт и решать все вопросы, связанные с ним. Такие домовладельцы могут на общем собрании проголосовать за открытие специального счета, изменить размер взносов за капремонт, самостоятельно определиться с датой ремонта и утвердить перечень необходимых дому работ. То есть только у 473 427 домов в нашей стране есть свобода делать осознанный выбор и хоть как-то влиять на ситуацию. Собственники остальных 9 661 375 домов практически не имеют возможности что-то изменить. Они просто получают квитанции с графой «Капитальный ремонт» и вынуждены платить на счет регионального оператора, то есть в общий котел.

Собственники против капитального ремонта

По большому счету, наше государство наплевало на мнение граждан и в одностороннем порядке приняло закон, который не гарантирует никому качественный ремонт в ближайшей перспективе, зато обязывает собственников платить непонятно за что уже сегодня. Поэтому неудивительно, что эта инициатива вызвала здоровый всплеск негатива у населения. Например, в разных городах нашей страны проходят митинги за отмену «грабительского налога», который собственники между собой называют «капремонт». А те, кто не хочет митинговать, в онлайн-пространстве делятся опытом и рассказывают, почему не стоит перечислять взносы за капремонт.

Так, Юрий Анчаров из Москвы рассказывает в своем блоге о том, почему он не платит и не собирается платить:

  1. Государство не имеет права навязывать собственникам оплату капитального ремонта без заключения договора об оказании услуг.
  2. Нет никаких гарантий исполнения ремонта.
  3. Собранная собственниками сумма может неожиданно сгореть, как уже не раз бывало при реформах пенсионного фонда.

Мы в «Сквере» полностью поддерживаем позицию Юрия в том, что в нашей стране нельзя платить неизвестно за что и доверять благополучие своего имущества третьим лицам, в особенности государству, для которого социальное благополучие граждан — пустой звук. Однако давайте разберемся более детально в вопросе, а также проанализируем, что же происходит с капитальным ремонтом в РФ сегодня. В случае если вы не до конца понимаете, почему вам приходят квитанции от регионального оператора, и хотите более детально узнать о программе капитального ремонта, читайте нашу предыдущую статью.

Почему взносы за капитальный ремонт — это обман?

Срок эксплуатации многоквартирного дома варьируется в зависимости от типа дома и других факторов, но в среднем составляет 50 лет. То есть через 50 лет без ремонта дом придет в негодность. Поэтому если вы не живете по принципу «после нас хоть потоп» и хотите оставить детям и внукам хорошее наследство, то подумайте о капитальном ремонте заранее, пока еще не поздно.

Капитальный ремонт 1 м² за 7 рублей в месяц. Миф или реальность?

Государство установило четкие нормативы в каждом регионе, и самый низкий тариф на 2015 год был в Республике Коми — 2 рубля 60 копеек за квадратный метр жилья в месяц, а самый высокий в городе Москве — 15 рублей. Средний взнос за капремонт в РФ составляет 7 рублей за 1 квадратный метр.

График взят из доклада ОНФ о результатах анализа состояния системы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Средняя стоимость строительства 1 квадратного метра коробки здания (включая фундамент, наружную отделку, отделку общих зон и т.п.) в многоквартирном доме в РФ — 28 000 рублей

В этой статье газета «Ведомости» пишет о том, что средняя стоимость строительства 1 квадратного метра коробки здания жилых домов панельного типа в России составляет на конец 2016 года 28 000 рублей, а монолитно-железобетонного — около 33 000 рублей.

Поскольку мы действительно хотим разобраться, можно ли сделать капитальный ремонт в доме, потратив 7 рублей на 1 м², мы решили еще немного поупражняться в математике, и вот что у нас получилось.

Для того чтобы узнать реальную стоимость капитального ремонта, мы взяли многоквартирный дом панельного типа с себестоимостью 1 квадратного метра 28 000 рублей и средним сроком эксплуатации в 50 лет. Мы разделили 28 000 рублей на 600 месяцев (50 лет*12 месяцев) и пришли к тому, что ежемесячный платеж должен составлять как минимум 46,6 рубля за квадратный метр.

Взнос за капитальный ремонт в 7 раз меньше, чем необходимо для его проведения!

Также мы нашли статью, в которой эксперты подсчитали, что стоимость комплексного ремонта в многоквартирном доме 2007 года постройки площадью 11 433 м² составляет не менее 59 531 000 рублей. А значит, собственникам дома, чтобы осуществить такой ремонт в срок, придется ежемесячно выплачивать от 550 до 1260 рублей (сумма зависит от площади их жилья).

А теперь давайте вернемся к взносам, которые собственники сегодня перечисляют за капитальный ремонт, и посчитаем, сколько будет собрано на ремонт одного квадратного метра за 50 лет при взносе в 7 рублей в месяц: 7 рублей * 12 месяцев * 50 лет = 4200 рублей. Это, кстати, всего 15% от средней стоимости строительства одного квадратного метра в многоквартирном доме, которая составляет 28 000 рублей. И это в семь раз меньше, чем нужно для проведения капитального ремонта.

Зоны риска капитального ремонта

Кстати, мы также хотим обратить внимание, что на уплаченные взносы за капитальный ремонт накладываются следующие негативные факторы:

  • инфляция (средний показатель инфляции за последние 17 лет — 11,1%),
  • воровство и коррупция органов власти (откаты и распилы),
  • беспечность собственников (не все захотят платить, а деньги из общего котла будут распределяться не самым честным образом),
  • безответственность подрядчиков.

Как инфляция сожрет ваши взносы за несколько лет

Чтобы наглядно увидеть влияние ежегодной инфляции на перечисленные взносы за капремонт, мы сделали небольшой условный расчет. Представим, что номинальная стоимость капремонта одного квадратного метра — 84 рубля, возьмем официальные данные по инфляции за 2000—2016 годы и по формуле сложного процента посчитаем, во что превратились бы деньги из фонда капремонта, если бы их начали собирать в 2000 году:

Год Уровень инфляции Номинальная сумма на кап.ремонт 1 м² Сумма на капремонт 1 м². С учетом инфляции
2016 5,38 84 11,11
2015 12,91 84 11,74
2014 11,36 84 13,48
2013 6,45 84 15,21
2012 6,58 84 16,26
2011 6,1 84 17,40
2010 8,78 84 18,53
2009 8,8 84 20,32
2008 13,28 84 22,28
2007 11,87 84 25,69
2006 9 84 29,15
2005 10,91 84 32,03
2004 11,74 84 35,96
2003 11,99 84 40,74
2002 15,06 84 46,29
2001 18,8 84 54,50
2000 20,1 84 67,12
Итого   1428 477,82

На этом примере хорошо видно, что за 17 лет инфляция бы съела 66,5% от собранных средств. Страшно подумать, сколько инфляция съест не за 17, а за 30 или 50 лет, тем более что мы не можем прогнозировать ее уровень в будущем. За последние 17 лет средний уровень инфляции — 11%. По самым скромным подсчетам, через 30 лет инфляция уничтожит более 70% от собранных средств, а через 50 лет — более 80%! И не забывайте, что сегодня мы перечисляем за капитальный ремонт в 7 раз меньше, чем требуется для его проведения.

Есть только один способ нивелировать семикратную разницу и фактор ежегодной инфляции. Для этого надо уже сегодня собирать не меньше 50 рублей за 1 м², а также ежегодно индексировать эту сумму на величину инфляции (в среднем 11%). Но мы все прекрасно понимаем, что этого не произойдет. Потому что собственнику двухкомнатной квартиры площадью 50 м² придется уже сейчас платить 2500 рублей за капремонт в месяц, или 30 000 рублей в год. А через 50 лет с учетом индексации эта сумма вырастет до 51 200 рублей в месяц, или 614 400 рублей в год. Мы не уверены, что средняя зарплата в РФ через 50 лет позволит собственникам делать такие взносы на капремонт своих домов.

Есть ли у собственников выход?

К сожалению, очевидно, что программа капитального ремонта не может обеспечить собственникам жилья этот самый ремонт, а значит, и сохранить первоначальную стоимость купленных квартир, поэтому мы вас призываем взять все в свои руки и самостоятельно в своем доме рассчитать, сколько будет стоить ремонт, исходя из тех работ, которые вам необходимо произвести.

Капитальный ремонт: инструкция по применению

  1. Не отдавать деньги в общий котел и не позволять государству за вас решать, когда и что будет капитально ремонтироваться в вашем доме

Мы предлагаем вам задуматься о том, что никому, кроме собственников жилья, нет дела до качественного ремонта в вашем доме и поддержания его в пригодном состоянии. А чтобы это сделать, надо самостоятельно контролировать деньги, которые вы перечисляете за капитальный ремонт. Чтобы собранные за много лет деньги не сгорели, как это часто бывает в нашем государстве, нужно формировать фонд капитального ремонта дома на специальном счете дома, а не перечислять в общий котел. В предыдущей статье мы объясняем разницу между счетом регионального оператора и специальным счетом дома, а также раскрываем другие нюансы капремонта.

  1. Проводить необходимый ремонт регулярно, а не раз в 50 лет

Наивно надеяться, что общее состояние дома за долгие годы сохранится на том же уровне и не будет ухудшаться. Нельзя бездействовать и тихо ждать дня, когда ваш дом попадет в программу по капитальному ремонту, поскольку такой шанс практически равен нулю. Особенно если ваш дом не находится в аварийном состоянии.

Обратите внимание, что у разных частей вашего дома свой срок минимально эффективной эксплуатации, а проще говоря, своя «продолжительность жизни».

Давайте сравним этот срок у разных составляющих вашего дома:

Конструктивные элементы Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации
Крыша из рулонных покрытий 10 лет
Крыша из оцинкованной стали 15 лет
Крыша из шифера 30 лет
Крыша из керамической черепицы 60 лет
Чугунный трубопровод канализации 40 лет
Пластмассовый трубопровод канализации 60 лет


Этот фактор надо принимать во внимание, чтобы вовремя ремонтировать и заменять конструктивные элементы
по мере износа, а не когда уже слишком поздно и ничего не спасти.

  1. Грамотно инвестировать накапливаемые средства, чтобы их не уничтожила инфляция

К сожалению, законом предусмотрено не так много возможностей для грамотного инвестирования собранных на капитальный ремонт средств. Более подробно о том, какие операции допустимы на специальном счете, а какие запрещены, можно узнать из статьи 177 ЖК РФ.

  1. Готовиться к ремонту заранее, находить лучшие решения и лучших исполнителей

От выбора подрядчика зависит качество и сроки ремонта в вашем доме. Здесь есть 2 варианта: провести конкурс среди подрядчиков и заключить договор с теми, кто предложит лучшие условия, или просто выбрать исполнителей с хорошей репутацией.

В любом случае, чтобы определиться с исполнителем, надо провести общее собрание жильцов и решить этот вопрос на голосовании.

В капитальном ремонте участвуют три стороны: собственники жилья (заказчики ремонта), администрация (управляющие домом) и подрядчики (непосредственные исполнители). И чтобы капитальный ремонт прошел как по маслу, необходимо, чтобы между этими тремя сторонами было согласие и взаимопонимание.  

Как этого достичь в вашем доме:

  • регулярно информировать собственников о ходе ремонта и основных этапах,
  • вовлекать собственников в процесс принятия решений,
  • отчитываться перед собственниками,
  • проводить реальные собрания по актуальным для всех темам вместо формальных собраний для галочки,
  • просить собственников дать обратную связь в виде критики и предложений,
  • проводить ежемесячные заседания правления и доводить до собственников информацию о принятых решениях,
  • ежеквартально публиковать финансовый отчет.

Все это можно делать самостоятельно или с помощью «Сквера», который запоминает все жалобы, рассылает уведомления о собраниях, информирует о ходе ремонта и фиксирует все траты.

Начните заботиться о благополучии своей собственности уже сегодня!


Комментарии:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *